Proyecto de ley de alquileres

Proyecto de ley de alquileres

La Cámara de Diputados de la Nación le dio media sanción a un nuevo proyecto de Ley de Alquileres, que, entre otras cosas, propone nuevas condiciones para regular la relación entre inquilinos y propietarios.

El proyecto de ley de alquileres que obtuvo ayer miércoles media sanción en la Cámara de Diputados establece entre otros puntos la extensión del contrato a tres años, una fórmula para la actualización de los precios que combina aumento de salarios e inflación y agrega nuevos sistemas de garantías.
¿Pero cuáles son punto por punto los principales cambios que se introducirán en esta reforma al Código Civil y Comercial de la Nación?

Duración del contrato de locación

El nuevo texto extiende de dos a tres años el plazo mínimo de los contratos de locación de un inmueble. “El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, excepto los casos del artículo 1199”, establece el proyecto, en los casos de excepción se incluyen sedes diplomáticas, viviendas destinadas a alquiler con fines turísticos, predios feriales o inmuebles de guarda.

Actualización de precios

En ese sentido se establece una fórmula para la actualización de los precios, combinando el IPC (Índice de Precios al Consumidor) con el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables.

Ampliación de garantías

Otro punto clave del proyecto es que el inquilino podrá optar por presentar como garantía un título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución o garantía de fianza o fiador solidario. El inquilino presentará dos propuestas de garantías y el propietario estará obligado a elegir una.

Depósitos

El proyecto establece que si el destino del inmueble es habitacional, se fija en un mes el depósito que tendrá que abonar el locatario. En tanto, al momento de la devolución –al finalizar el contrato- el depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler.

“En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, se acordará su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador retendrá una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago”, indica el texto.

Expensas extraordinarias

Se fija que los gastos de expensas extraordinarios quedan a cargo del propietario y no del inquilino. “El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que de a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”, explica el proyecto.

Interrupción del contrato y aviso previo

Otro beneficio para los inquilinos es que podrán interrumpir el contrato y abandonar la vivienda en forma anticipada sin pagar indemnización, si cumplen con un mínimo de tres meses de aviso previo y siempre y cuando hayan cumplido con al menos seis meses de contrato. En caso, contrario, deberán abonar al locador, en concepto de indemnización, «la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso».

Declaración ante la AFIP

Otro aspecto clave del proyecto es que se deberá declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo, que a la vez deberá dar facilidades para poder cumplir con esta medida.

Corredores inmobiliarios

“En las locaciones de inmuebles la intermediación solo está a cargo de un corredor profesional matriculado, conforme a la legislación local”, establece el texto.

Alquiler social

Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a jubilados, pensionados, y aquellas familias que no tengan como acceder a un sistema de garantías. En ese sentido se establece que a través de ese plan se otorgarán garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas; y se propiciará la creación de líneas de subsidios o créditos blandos, entre otras medidas.

La iniciativa, consensuada entre el oficialismo y la oposición, contempla la extensión del contrato a tres años, una actualización anual de ese acuerdo basado en un promedio del aumento de salarios e inflación y un nuevo sistema de garantías.

Los principales cambios que se aplicarán si se aprueba en el Senado:

– Los ajustes en los contratos deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales de la inflación, según el índice de precios al consumidor que mide el Indec, y de los salarios, de acuerdo con el índice Ripte.

– Los contratos de alquiler se extenderán por un plazo mínimo de tres años. Por lo tanto, se extiende a un año más con respecto al plazo actual.

– Se reducirá el depósito de garantía a un mes de alquiler. Una vez finalizado el contrato, se devolverá una suma equivalente al precio del último mes o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler.

– Las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario. Solo estarán a cargo del inquilino las expensas que incluyan los gastos habituales, que se vinculan a los servicios normales y permanentes independientemente de como sean considerados (expensas comunes ordinarias o extraordinarias).

– Los inquilinos y propietarios deberán pagar las comisiones inmobiliarias correspondientes. En el caso de que intervenga un solo corredor inmobiliario, que es lo más habitual, ambos le deberán una comisión. Este era el punto que generaba más conflicto con las cámaras inmobiliarias, porque en los primeros borradores del proyecto se eliminaba la opción de cobrar comisión a los inquilinos.

– Se contemplarán diversas opciones para facilitar las garantías para los inquilinos, no sólo a través de la garantía inmobiliaria. Entre ellas, aval bancarioseguro de caución; garantía de fianza; o garantía personal del inquilino (se documenta con recibo de sueldo o certificado de ingresos). El inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar una de las propuestas.