Cepo, ahora hay que esperar hasta + de 3 años para recuperar la inversión

Cepo cambiario, ahora hay que esperar hasta más 3 años para recuperar la inversión en un inmueble

La utilidad neta promedio para el inversor no llega ni siquiera al 3%. Encima, los precios de las propiedades no sólo que ya dejaron de subir, sino comenzaron a descender por la cuerda floja, mientras los impuestos y expensas suben por efecto de la inflación. Además, las unidades se pesificaron al cambio oficial. Por lo tanto, quien tiene urgencia en vender se ve obligado a bajar el valor. El resto lo saca de la venta y lo pone a la renta. Esto provocó un sobrestock de oferta de usados en el mercado

En épocas de restricciones cambiarias, donde la mayoría de los ahorristas están temerosos de arriesgar su capital, el ROI se ha convertido en la palabra favorita de los inversores. Lo primero que se fijan es en el Return Of Investment: cuánto tiempo se tarda en recuperar la inversión en un activo. En el caso de las acciones de los bancos argentinos que cotizan en Bolsa es, medido en dólares, de tan sólo dos años y medio. Para un plazo fijo, hay que esperar casi siete años. Ahora, si el dinero lo destinan a un inmueble, deberán tener mucha paciencia o hasta quizás cedérselos a sus hijos, ya que se puede tardar hasta 35 años para volver a ver el capital invertido. Desde el “cepo democrático” (como le gusta denominarlo a Cristina, quien parece que no lo sufre), las propiedades se pesificaron al cambio oficial, con lo cual sufrieron una pérdidad de valor. Por lo tanto, quien tiene urgencia por vender se ve obligado a bajar los precios. Quien tiene resto (o billetera, mejor dicho) para poder esperar, le saca el cartel de venta y lo pone en alquiler. Esto fue lo que hizo la mayoría de los dueños, lo que provocó un sobrestock de oferta de usados en el mercado. De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario, las rentabilidades que generan los departamentos en la ciudad de Buenos Aires retrocedieron por sexto año consecutivo: desde 2006 cayeron un punto porcentual. Al observar el escenario actual, el negocio aporta una tasa interna de retorno del 2,88%, la más baja de los últimos años, producto del incremento de costos de mantenimiento, expensas e impuestos. “Además, hay que tener en cuenta que el poder adquisitivo de la gente ya no es el mismo que el de antes. Por lo tanto, no queda otra que empezar a pensar en pesos. Hay que ver al dólar como una novia que te dejó y se fue con otro. Ya no existe más, mejor olvidarla”, comenta entre risas Gabriel Brodsky, director de la división Emprendimientos de Predial Propiedades.

Ante este derrumbe del negocio, los desarrolladores e inmobiliarias comenzaron a idear otros negocios, para no tener que bajar las persianas. El que apareció con éxito fue el “medical real estate”. Consiste en construir unidades chicas, de entre 18 a 22 metros, alrededor de un centro hospitalario. Se pagan en cuotas en pesos, salen $ 300.000 y los grandes demandantes son los médicos de la clínica cercano, que los alquilan para usarlo en forma particular, luego de terminar su labor en el sanatorio. Son consultorios que se rentan por hora, con una secretaria que atiende el teléfono. Entonces, se juntan cuatro doctores y lo alquilan durante tres horas cada uno, por ejemplo. Otro público cautivo son las personas que vienen desde el interio del país para internarse y sus familiares, que hoy suelen pagar $ 400 la noche de alojamiento en un hotel de pasajeros por la zona. “La ventaja de este modelo es que el factor ocupacional es alto durante todo el año, ya que no hay temporada baja”, sostiene Brodsky, que está construyendo varios de estos edificios alrededor del Hospital Italiano. Mientras la población siga aumenando, se incrementará el número de enfermos.