Nuevo créditos hipotecarios del Gobierno

Se trata de un sistema de ahorro indexado para la compra de viviendas, cuyos instrumentos se denominarán en Unidades de Vivienda (UVIs), y se ajustarán al ritmo de la inflación, mientras servirá tanto para préstamos como para depósitos.

El valor inicial de la UVI se fijó en $14,053 al 31 de marzo.

Como el crédito está atado a la evolución de la inflación, la deuda puede crecer con el correr de los meses, por lo cual ese es un punto a tomar en cuenta a la hora de decidir qué tan favorable puede ser la nueva alternativa.

Una de las principales ventajas está vinculada con el acceso, ya que para poder obtener el crédito se precisará contar con ingresos menores demostrables, al tiempo que se estima que la cuota inicial será hasta un 60% más baja que la que se debe abonar en los pocos planes que rigen en el mercado.

Si bien los bancos pronosticaron que el público comenzará a acercarse a la iniciativa de manera cautelosa, esperan que, con el correr del tiempo, la modalidad tome terreno en los movimientos de los ahorristas, especialmente cuando la inflación se ubique en niveles más estables.

Hasta el momento son seis las entidades financieras que ofrecerán desde esta semana los créditos: el banco Ciudad, Macro, Provincia de Buenos Aires, Hipotecario, Galicia y Santander Río.

El valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldrá a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población.

Ya que este metro cuadrado testigo se ubica en $14.053, el valor inicial de la UVI será de 14,053 pesos y se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor.

El sistema de Unidades de Fomento (UF), vigente en Chile desde 1960 y luego adoptado en otros países, fue el que inspiró la creación de las UVI.

La particularidad de estas nuevas líneas que buscan acercar a las familias a la vivienda propia es que tendrán una cuota inicial 60% menor a otros planes que están vigentes en el mercado. No obstante, luego se irán indexando de acuerdo a un modelo similar al que se aplica en Chile.

El Banco Central habilita instrumento para promover el ahorro y el crédito a largo plazo y multiplicar el acceso a la vivienda

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) dispuso hoy la implementación de una nueva modalidad de ahorro y de préstamos con
el potencial de cambiar radicalmente el acceso a la vivienda para las familias argentinas.
Con esta iniciativa, el BCRA apunta a fomentar el desarrollo con equidad social, u no de los mandatos de su Carta Orgánica.
Los instrumentos bajo esta nueva modalidad estarán denominados en Unidades de Vivienda (UVIs).

El valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldrá a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba,
Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población. Ya que este metro cuadrado testigo se ubica en $14.053, el valor inicial de la UVI
será de 14,053 pesos (14pesos con 53 milésimos).
El valor de la UVI se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor. Como se muestra en el anexo de este comunicado, el índice de precios al consumidor
tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad.

De este modo, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir 1m2 testigo en cualquier momento futuro. El valor diario de la UVI se publicará en la página web del Banco Central.

Beneficios para el ahorrista
La habilitación del ahorro en UVIs pondrá al alcance de las familias argentinas un instrumento de ahorro protegido de la inflación, similar al ahorro “en ladrillos”
pero que será accesible a todas las familias independiente mente de su poder adquisitivo.
La nueva modalidad de ahorro consistirá en depósitos por plazos mínimos de 180 días.
Podrá haber depósitos precancelables de plazos más largos, con la precancelación ocurriendo una vez transcurridos 180 días.
Beneficios para el tomador de crédito La habilitación del mercado de crédito en UVIs tiene el potencial de multiplicar el acceso a créditos hipotecarios, hoy reducidos a alrededor de una centésima del PIB.

Al estar denominados en UVIs, la tasa de interés de estos créditos pasa a ser una tasa real, que el Central anticipa oscilará en torno a 5%. Así, las cuotas de un crédito hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilablesa un alquiler tradicional,
el cual típicamente se ubica en aproximadamente un porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economía.

Para entender cabalmente la implicancia de lo habilitado, vale comparar cómo evolucionan las cuotas en pesos bajo esta nueva modalidad de créditos y bajo un crédito estándar a tasa de interés fija disponible hoy en el mercado–en ambos casos a 15 años de plazo.
Bajo la nueva modalidad, el capital residual se va actualizando con el nivel general de precios, de manera que la cuota del crédito en pesos crece a lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante,
es decir, en UVIs.

Una gran ventaja de esta modalidad es que hace posible cuotas sensiblemente más accesibles que las de un crédito tradicional, especialmente al principio. En un crédito tradicional de cuotas fijas, las cuotas iniciales tienen que ser muy elevadas para compensar el hecho de que la inflación puede licuar.

el valor de las cuotas posteriores.
Esto funciona
como una enorme barrera en el acceso al crédito que solo pueden sortear familias de alto
poder adquisitivo.
Bajo la nueva modalidad, el valor inicial de las cuotas es mucho más accesible. Es más, –utilizando la trayectoria de inflación pautada por el gobierno.

el valor de estas cuotas se ubica durante casi todo el periodo del préstamo por debajo de las correspondientes al crédito estándar a tasa de interés fija hoy disponible en el mercado.

Esto es porque la tasa de interés de estos créditos tiene implícita una tasa de inflación alta durante todo el período, mientras que esta autoridad monetaria está abocada a que la inflación baje fuertemente en los próximos años.

Al reducir las cuotas se expande drásticamente el acceso al crédito hipotecario. Por ejemplo, asumiendo una relación cuota ingreso del 30%, en el crédito estándar par
a un monto de 1 millón de pesos se necesita un ingreso mensual de 68.609 pesos. En el préstamo con UVIs, el ingreso mensual requerido es de 26.855 pesos. Para mayor claridad se adjunta una tabla con los valores de ingresos mensuales requeridos para distintos montos de préstamos,
según ambas modalidades.
En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Rio. El BCRA espera, y alienta, que todas las entidades se sumen a este tipo de préstamos.
[1]
Teniendo en cuenta el sendero de inflación proyectado por el Gobierno Nacional, se asume que la variación futura del CER –utilizada en el cálculo del valor nominal de las cuotas de la nueva modalidad de crédito— tiene la siguiente trayectoria: primer año, 25%; segundo año, 14,5%; tercer año, 10%, desde el cuarto en adelante, 5% anual.
[2]
Para el cálculo de la cuota del crédito estándar a tasa de interés fija, se asume un CFT de 24%. A estos efectos, se consideraron el promedio ponderado de las tasas de interés informadas al BCRA por las entidades que operaron en este tipo de préstamo en marzo 2016.

Más allá de lo apuntado, los créditos en UVIs podrán dedicarse a cualquier otro tipo de financiamiento tales como prendarios, personales, o créditos a empresas, siempre a partir
de períodos no menores a 1 año.

Préstamos a tasa nominal fija (CFT 24%) *
Préstamos con ajuste de capital por CER (con CFT de 5%)
Mes Monto en $XXXX

Evolución del Valor Nominal de la Cuota

Mensual de un Préstamo Hipotecario
Préstamo de $1,000,000 a 15 años
Sistema de Amortización Francés
Nota: variación del CER tiene en cuenta el sendero de inflación proyectado por el Gobierno Nacional.
* CFT estimado en base a tasas de interés operadas en marzo 2016.