La industria del ladrillo no reacciona

Los operadores coinciden en líneas generales en que el sector inmobliriario continúa prácticamente paralizado y que la gran mayoría de los propietarios prefieren no vender antes que bajar sus pretensiones. En lo que es residencial, el año pasado los precios en dólares de las casas y departamentos cayeron entre 7% y 15%, según las fuentes consultadas, y no se espera que puedan bajar mucho más por el momento.

Estos pronósticos surgen cinco semanas después de la apertura parcial del cepo cambiario. La posibilidad de comprar dólares (20% del salario) para quienes tienen empleos registrados por encima de los $7.200 resulta por ahora insuficiente para reactivar una demanda estancada. Frente a la incertidumbre económica, inversores y propietarios son proclives a esperar a que se aquieten las aguas, en un escenario en el que los precios en dólares se mantendrán estables o con una baja marginal.

No llama la atención que las ventas de propiedades estén estancadas, en especial las unidades usadas para uso residencial. Este mercado representa el 85% de las operaciones, que desde hace años se cierran con dólares billete sobre la mesa. Pero aquí la clave es encontrar un precio que conforme a compradores y vendedores, cosa que hoy no resulta sencilla. Fuentes del sector afirman que las operaciones –las que logran concretarse– se terminan pactando en dólares billete, con bajas cercanas al 10% del precio inicial.

El relevamiento realizado recientemente por la UADE (Universidad Argentina de la Empresa) en base a publicaciones en los medios, indica que los precios en la Capital casi no sufrieron modificaciones en 2013. “En algunos barrios se está ajustando a la baja, pero los porcentajes varían apenas entre el 1 y 3%”, explico Ricardo Theller, a cargo de la investigación. El otro dato significativo es que el volumen de avisos (es decir, la oferta de propiedades) cayó con respecto al año anterior.

El estudio de la UADE corrobora la sensación generalizada de que los dueños prefieren retener lo que tienen a la espera de mejores tiempos. ¿Por qué los precios no bajan? “En la Argentina, históricamente, los valores de las propiedades nunca caen en forma significativa. Salvo un problema de liquidez, los propietarios en última instancia pueden recurrir al alquiler, porque la propiedad siempre es un buen refugio anticrisis”, añade Theller.

Por un lado menor oferta, más la resistencia a bajar los precios es lo que deriva en la actual parálisis del sector. Un informe del Colegio de Escribanos de la Capital Federal consigna que en diciembre pasado se suscribieron 4.427 escrituras, 1,1% menos que en igual mes del año anterior. Pero el número de escrituras realizadas en todo 2013, comparado con el año anterior, se derrumbó 22,9%, constituyendo el peor año en cantidad de actos notariales desde 1998. El punto de inflexión fue noviembre de 2011, cuando se instauró el cepo cambiario. En sólo dos años, entre 2011 y 2013, la cantidad de escrituras en la Capital se derrumbó un 44%.

Durante el 2014, en el sector prima la cautela. “La actividad no ha evolucionado desde enero, más bien seguimos en una parálisis muy preocupante”, asegura Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, para quien el principal problema en la actualidad es que “hay mucha incertidumbre en la macroeconomía”. Pese a ello, admite que “hay ciertas consultas” pero en un mercado inestable, en el que “la apertura del cepo fue parcial y no le movió el amperímetro al mercado”.

Efecto cepo cambiario José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario, estima que las condiciones actuales no cambiarán en el corto plazo. El especialista considera que “la apertura del cepo en principio tiene un efecto inocuo, e incluso negativo, ya que antes alguien que invertía en pesos, por ejemplo, en una cochera, ahora puede ir a comprar dólares oficiales”.

Cuenta Rozados, tanto el mercado inmobiliario como la construcción son procíclicos, es decir, reproducen la tendencia general de la economía. “Se está hablando de que no habrá crecimiento económico en 2014 o será muy bajo, por lo que veo un año difícil para el sector”, apunta. En cualquier caso, lo fundamental para Rozados es “que haya estabilidad macroeconómica y que dure en el tiempo”.

Ahora en el sector no esperan una nueva caída de los precios en dólares. Aseguran que el mercado ya ajustó tras la implantación del cepo en 2011 y por eso “ya no habría tanto margen para bajar”, afirma Dina Crusizio, directora de la División Residencial de la desarrolladora L. J. Ramos.

Opina que todavía hay que esperar un poco para ver cómo evoluciona el mercado de compraventa, quizás hasta el segundo semestre del año. No obstante, cree que “2014 será similar a 2013”. Para ello, Crusizio aconseja “estar muy atentos al blue y a la brecha cambiaria”, en un contexto en el que “para cerrar los negocios se requiere un asesoramiento a la medida de los clientes”.