La compraventa de inmuebles cayó 23% más, y dólar billete mata galan…

El dólar celeste desapareció y casi todas las operaciones se pactan a valor blue. Se evita el boleto de compraventa para ir a escritura directa. Propietarios se muestran más flexibles a bajar el precio, siempre que el interesado disponga de billetes verdes.

El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó que la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles subió 18,5% respecto del mes anterior (488 actos más) lo cual, de alguna manera, atenuó la contracción interanual a 22,3 por ciento.

Según explicaron desde la entidad, esto determinó que se anotara la menor disminución en trece meses, desde junio 2012.

En montos, las transacciones realizadas en julio experimentaron una leve suba de 3,3% frente al mes previo y redujeron la caída interanual a 10,4 por ciento.

El valor medio de las transacciones en el séptimo mes del 2013 se contrajo 12,8% respecto de junio, pero se elevó 15,3% en un año, a $502.078, equivalente a u$s92.294, al tipo de cambio oficial que informa el Banco Central. En este caso cayó 14,5% en el mes y 3,6% en comparación con un año antes.

En los primeros 7 meses de 2013 se celebraron 18.403 actos escriturales por un valor conjunto de $9.367,7 millones, equivalente a u$s1.810,9 millones al cambio oficial. Acusaron sendas declinaciones de 34,4, 9,6 y 38,8%, respectivamente en comparación con similar tramo del año anterior.

La entidad detalló que la distribución de los actos en cinco segmentos por monto de operaciones muestre que en julio de 2013 se concentraron en la franja intermedia de $250.000 hasta $500.000, con una representatividad de 36,7%, se redujo 1,4 puntos porcentuales frente a un año antes.

Además, aseguró que las escalas superiores ganaron peso: 28,5% del total de los actos escriturales comparado con 23,3% de julio de 2012. Ese comportamiento explica el aumento promedio de los precios pactados en pesos en 15,3% en un año.

En los primeros siete meses de 2013 los segmentos más contractivos en cantidad de actos escriturales fueron los intermedios: 44,5% el de $150.000 a $250.000 y 36,2% el de $250.000 a $500.000, mientras que en los extremos se registraron bajas inferiores al promedio general.

Mientras continúa su derrotero de resultados negativos, el sector inmobiliario sigue en la búsqueda de algún tipo de mecanismo que ayude a reactivar la compraventa de viviendas.

Por lo pronto, no lo encontró en el Cedin, al que el mercado le dio la espalda, ni tampoco en el crédito hipotecario, que sigue sin dar signos vitales.

Tampoco se observa una oferta y demanda ávida por acercar rápidamente posiciones.

El dólar es un bien escaso y, por tal razón, los propietarios no quieren quedar pesificados si venden. En tanto, los interesados en comprar -si tienen “verdes” en mano- hacen valer sus billetes.

Así las cosas, tal como señalan fuentes del sector, se da el caso de un mercado agrietado: aquellos que tienen pesos observan que ahora están más alejados de la posibilidad de acceder a una vivienda. En cambio, quienes cuentan con dólares encuentran que pueden bajar la cotización del inmueble hasta un 20%.

Además de las rebajas, otro de los cambios que impuso el cepo -y la entrada en escena del blue- es que se suele pasar a escritura directa, salteando el boleto de compraventa, a fin de evitar los riesgos inherentes a los cambios en el precio del blue que puedan suceder durante ese lapso.

En algunos casos, lo que se observa es el pedido de señas reforzadas, del orden del 5% del valor de la propiedad. El objetivo del dueño es el de asegurarse que el interesado luego no se tire para atrás”, aseveró un agente consultado.

Otra de las modificaciones que se observa en este último tiempo es la desaparición de las operaciones a dólar “celeste”, cotización intermedia entre oficial y paralelo: ahora todo es a valor blue.

En cuanto al impacto que generan las elecciones, los directivos de inmobiliarias señalan que la cercanía de las urnas, y el no saber qué va a pasar luego de octubre, constituyen otro freno más para la actividad.

“Los compradores están con más miedo que antes a la hora de decidir una inversión inmobiliaria. Lo que está pasando en otros rubros de la economía se replica en el mercado del ladrillo”, comentó a iProfesional Nicolás Lang, gerente comercial de la firma Adrián Mercado.

“En el caso de la construcción -agregó- también el sector sufre las consecuencias de la fuerte suba de costos”.

¿Qué se está vendiendo?
“Las unidades más demandadas, dentro de lo poco que se comercializa, son por lo general las más chicas”, afirmó Lang

No obstante, también en ese segmento se siente el impacto que representa un año electoral. “Lamentablemente está instalado el temor de que todo puede cambiar a partir de octubre”, comentó el directivo.

Para amortiguar en algo este parate, las inmobiliarias vienen ofreciendo rebajas importantes sobre los inmuebles que tienen a la venta.

Al respecto, Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, afirmó: “Las operaciones que cerramos han sido porque los propietarios aceptaron una quita del 20% respecto del valor de publicación”.

“Al momento de tasar, no sólo damos el valor de mercado estimado. Además, explicamos a los propietarios que hoy día los precios en dólares son menores a los de 2011″, aseguró.

Altgelt especificó que las transacciones que se están cerrando son, en la mayoría de los casos, por montos menores a los u$s250.000”.

Agustín Celia, broker de RE/MAX, se pronunció en la misma sintonía: “Muchos dueños que antes no ajustaron sus precios y ahora necesitan vender, aceptan rebajas de entre un 15% y un 20% para así cerrar la negociación”.

“Así como ellos antes imponían sus condiciones, cuando el mercado iba para arriba, ahora les toca tener que acomodarse a un nuevo escenario”, remarcó.

Dentro del segmento de unidades chicas los interesados buscan aquellas que tengan bajas expensas. “Hay interés por las viviendas familiares o por las tipo PH”, afirmó a este medio Diego Migliorisi, socio de Migliorisi Propiedades.

Aníbal Montes, titular de RG Montes, expuso que la demanda se reparte principalmente entre los barrios de Recoleta, Palermo, Belgrano y Barrio Norte.

“El propietario antes no quería bajar el precio, pero ahora se lo ve más predispuesto a achicar sus pretensiones. El margen de descuento que estamos observando promedia el 15%, aunque en unidades de poco metraje puede ser algo menor”, aseguró a iProfesional.

Lang, de Adrián Mercado, coincidió en señalar la preferencia de unidades chicas, si bien sostuvo que el cierre de las negociaciones en muchos casos se está posponiendo para después de las elecciones de octubre.

“Aspectos tales como la escrituración, las gastos de entrada y salida, las comisiones, están fluctuando a la par de la economía en general. Por ende, se repiensa todo lo que tiene que ver con la logística de las operaciones”, indicó.

Cuestión de precio
En virtud del parate del mercado, cabe la pregunta: ¿qué está sucediendo con los precios publicados, más allá del “regateo” y posterior descuento, en caso de contar con dólares en mano?

Desde RG Montes, Aníbal Montes sostuvo que los valores se han mantenido estables desde principios de año. Y señaló que no se esperan mayores modificaciones de aquí a diciembre.

Altgelt también pronosticó un 2013 sin mayores variaciones, pese al parate inmobiliario. “Mientras todo siga como hasta ahora los valores, al menos de publicación, se mantendrán”, aseveró.

En igual sentido se expresó Migliorisi: “Los precios del metro cuadrado por zona tomados como referencia no bajaron, si bien el que tiene dólares en manos puede lograr una fuerte rebaja”, expresó.

Claro que las cotizaciones estables, de las que se hace referencia, están atadas a un billete verde que, en su versión informal, no ha parado de crecer.

“Ya casi no hay propietarios que acepten dólar celeste. Lo único que rige es el blue”, afirmó otro agente inmobiliario consultado.

“¿Quién se va a poner en la difícil tarea de fijar un promedio que cambia día a día, con el riesgo que ello implica?”, aseveró una fuente que pidió no ser mencionada.

“Habrá casos en los que sí, pero son los menos. Quien tiene una propiedad quiere dólares, más en un contexto político y electoral”, completó.

Cedin, el cuasidólar que nunca arrancó
Todo esto sucede mientras los Cedin, la gran promesa del Gobierno para reactivar el mercado inmobiliario, se convirtió en un rotundo fracaso.

La operatoria, que está vigente desde el 1 de julio y termina a fines de este mes, apenas recolectó unos u$s60 millones, es decir un 1,5% del objetivo oficial (u$s4.000 millones).

El plan del blanqueo vía Cedin, al día de hoy presenta los siguientes datos: se suscribieron 1.679 certificados (u$s60 millones) y de ellos se pagaron 353 (u$s20 millones).

Por el lado del BAADE, el Bono Argentino de Ahorro para el Desarrollo Energético, las cosas no pintan mucho mejor. Por lo pronto, desde el Palacio de Hacienda hay silencio de radio con respecto al resultado final.

Todo hace presumir que ambos instrumentos van camino a un estrepitoso fracaso, lo que vuelve a poner sobre el tapete la eficiencia de Guillermo Moreno, uno de los que presentó y defendió con uñas y dientes el plan.

La suma de frustraciones acrecentó el interrogante sobre qué pasará con el funcionario luego de octubre.

Están quienes piensan que podría dar un paso al costado, pero también aquellos que sostienen que difícilmente Cristina lo desplace.

“Hay que entender la diferencia entre plan económico y modelo. Por ejemplo, un ministro de Economía puede ser echado si fracasa su plan. Pero en el caso de Moreno, él representa más que eso. Significa toda una línea de pensamiento, toda una cuestión cultural que sustenta al relato”, decía a iProfesional un importante industrial que transita los pasillos de la Casa Rosada.

“Si él cae o si se reconoce su fracaso, se pone en tela de juicio algo que va mucho más allá de un sistema económico”, concluyó.

  • Francisco

    Es buen negocio comprar un inmueble con el 20% de descuento o retener los dolares??

    • cepocambiario

      Creemos que si es un buen negocio, tu mismo lo haz respondido. Buenos negocios si.
      Las propiedades estan por tocar su piso, si es que ya no lo tocaron, en algun momento la situacion se repondrá. Esperamos haber respondido.
      Si los dolares estan sin “trabajar” solo esperando una oportunidad o negocio, eso ya lo encontraste. Es nuestra opinión. La decisión siempre es tuya.