Inmuebles de Miami, opciones para el dinero extranjero

La historia del hotel cum residencias St. Regis de Bal Harbour ilustra bien cómo ha girado la rueda de la fortuna en el mercado inmobiliario de Miami y alrededores. Durante el boom de los años 2000, el grupo hotelero Starwood demolió un Sheraton que tenía en el lugar para levantar un hotel y condominio de su marca de lujo súmmum, St. Regis. El estallido de la burbuja inmobiliaria cayó como un rayo sobre el proyecto, y casi lo deja sin efecto.

Pero la recuperación llegó y el resort finalmente se terminó en el 2012. De los 270 departamentos de precio promedio de US$11,5 millones, se vendieron todos menos cuatro (40 de ellos a argentinos, tercer grupo de compradores extranjeros, después de rusos y brasileños), explica el gerente general, Marco Selva.

En la admirable costa del sur de la Florida, la crisis del 2008 dejó un tendal de edificios paralizados, clientes que dejaban de pagar, propiedades que pasaban a manos de los bancos y ejecuciones hipotecarias. Pero ahora, esa sombría postal inmobiliaria parece disiparse. El stock de propiedades sin vender se reduce más rápido de lo esperado, las ejecuciones bajaron y nuevos proyectos de condominios de lujo están transformando la fisonomía de Miami y sus aledaños, dicen fuentes periodísticas y del mercado. El dinero de extranjeros, entre ellos argentinos, desempeña un rol muy activo en esa reanimación.

Comparados con los del 2012, los precios en Miami Beach subieron un 24,8% en el tercer trimestre, según el último informe trimestral que acaba de emitir la inmobiliaria Douglas Ellman; en el Downtown, el alza fue del 33,3%. Detrás de esa pujanza hay compradores provenientes de todo el mundo “pero en mayor concentración de Venezuela, Argentina, Brasil y Rusia”, según definió en su website la firma Miami Condo Investments, especializada en propiedades de alto nivel.

Según la National Association of Realtors (Asociación Nacional de Inmobiliarias), Miami es el estado más extranjerizado de Estados Unidos en términos inmobiliarios: el 23% de las ventas internacionales de propiedades del país se concentraron en ese estado en 2012.

En Florida, casi un décimo del dinero que movió el mercado inmobiliario en el último año involucró a extranjeros no residentes.

Con su efectivo, los extranjeros de alto poder adquisitivo ayudan a compensar la sequía de crédito para la construcción, que persiste como una resaca de la crisis.

Los argentinos ya descuellan en la movida: fueron el 11% de los compradores internacionales en Miami-Miami Beach en los últimos doce meses, sólo superados por los venezolanos, constató Florida Realtors (cámara inmobiliaria del estado). En Fort Lauderdale (40 kilómetros más al norte), se alzaron con el 13%, sólo superados por los canadienses, un grupo tradicional de veraneantes en EE.UU. por comprensibles razones climáticas. En una nota dedicada al tema, The New York Times comentó en 2012 que “los argentinos estaban superando los brasileños” en la demanda de propiedades de alto precio en la zona.

Estadounidenses de zonas frías y jubilados en busca de sol marcaron el tono de anteriores oleadas constructivas en la península. Hoy, con un mercado más sofisticado e internacionalizado, “el sur de Florida depende menos de la economía estadounidense”, destaca Selva, durante una entrevista en Buenos Aires.

“Miami ha cambiado más en los últimos tres años que en los anteriores veinticinco”, señala el gerente de St. Regis. Y lo compara con “una Montecarlo”, por la masa de segundas residencias de extranjeros que pasan allí algunos meses de descanso por año.

En esta mutación, algunos desarrolladores argentinos están poniendo algo más que un granito de arena.

Tras una maratón de compras que abarcó manzanas enteras y dos hoteles tradicionales pero venidos a menos, Alan Faena –con su socio el ruso Len Blavatnik– se apresta a convertir un tramo deslucido de la avenida Collins en nuevo epicentro de la ciudad. Gracias a su “visión” y a rodearse de los mejores arquitectos e interioristas del mundo, se espera que el “desarrollador alquimista” (como lo llamó el Miami Herald el mes pasado) haga de Mid-Beach un área de interés urbanístico e inmobiliario. El Wall Street Journal y Forbes le han dedicado notas, en las que se le acredita efusivamente ser el hombre que convirtió en oro al “viejo Puerto Madero”.

Eduardo Costantini –Nordelta y museo Malba– compró el año pasado el último predio con frente marino que quedaba en la prestigiosa Bal Harbour (a cambio de 85 millones de dólares en efectivo y asumir una deuda hipotecaria de 135, según informó su firma Consultatio a la Bolsa porteña); allí levantará su segundo proyecto de residencias de lujo con servicios de cinco estrellas. El primero fue un conjunto de 280 millones en Key Biscayne, una zona con creciente presencia de argentinos. Algunos desarrolladores tuvieron capacidad para aprovechar las bajas de precios que la crisis produjo.

Manuel y Sergio Grosskopf –del Château Group porteño– vienen invirtiendo sin mucho ruido en Miami desde hace un década y “ahora se lanzan por su cuenta a desarrollar condominios de lujo junto al mar”, informó el Miami Herald este año. En Sunny Isles –ex área degradada ahora ganada para la construcción prestigiosa, en la que también plantó bandera Donald Trump– levantan las Château Beach Residences. Y en Collins y 94 compraron a 50 millones de dólares un hotel que se convertirá en condominio Château Ocean. Su negocio, dijeron los Grosskopf al Herald , es familiar y sólo convocan a inversores amigos.

José Luis Melo y sus hijos Carlos y Martín hicieron en los últimos doce años compras en el Downtown y en Biscayne. Ahora, su foco está puesto en la zona de Edgewater, con siete proyectos de condominios en un radio de cuatro cuadras, dijo la publicación especializada local The Real Deal .

Algunos signos de la internacionalización se están viendo en la variedad de restaurantes “étnicos” (como rusos y argentinos) y en la multiplicación de los vuelos directos entre Miami y ciudades lejanas como Moscú. American Airlines tiene, ella sola, 125 vuelos directos a Brasil. “Ahora todas las ciudades brasileñas importantes están conectadas sin escalas con Miami”, destaca Selva, del hotel St Regis.

La nueva clientela ya es tenida en cuenta desde el momento en que se diseñan las obras, comentó este año un informe del Wall Street Journal . A los colombianos les gusta lo acentuadamente contemporáneo; los brasileños se fijan en las cocheras (porque dejan en EE.UU. su auto más caro, más difícil de exhibir en Brasil); los argentinos disfrutan de las terrazas amplias donde se puede estar y recibir. A los rusos solía gustarles lo recargado y ornamental, pero ahora se han vuelto minimalistas, dijo un desarrollador al South Florida Business Journal .

Pero no todo es glamour en esta ola internacional, de la que fueron avanzada los rusos en los 90 y en la que ya despuntan los compradores chinos y de Medio Oriente. La gran afluencia de extranjeros y el hecho de que el cash sea rey en este mercado (el 85% de todas las operaciones, según Florida Realtors) han encendido las luces sobre posibles casos de corrupción, fuga y lavado. Hace dos semanas, la revista The Nation dedicó su nota de tapa a una investigación sobre el tema, financiada por un consorcio de periodistas que investigan evasiones fiscales; aun sin contener revelaciones concretas, la nota causó revuelo y fue tomada por los grandes medios de EE.UU. En muchas operaciones, los nombres que figuran son los de intrincadas firmas offshore, lo cual suma opacidad a las transacciones, según el informe.

En cuanto a los argentinos, hay un contraste entre su fiebre compradora y las restricciones legales que rigen desde el 2012 para sacar dólares del país. En su nota sobre el tema, el New York Times señaló que, salvo que dispongan de dinero ya atesorado afuera, los argentinos afortunados que buscan preservar el valor de su dinero en inmuebles de EE.UU. deben recurrir “a costosos medios ilegales”.

En su página web –similar a la que todas las representaciones diplomáticas suelen tener para destacar las oportunidades de negocios para sus connacionales– el c onsulado argentino enfatiza las inversiones de argentinos en Miami.

“En el rubro construcción y hotelería, el grupo Miami Beach Developers se encuentra invirtiendo en el desarrollo de nuevos edificios y de hoteles como el Ritz Carlton de Miami Beach; también capitales nacionales son propietarios del JW Marriott de Brickell Avenue y de empresas constructoras como Fortune International, G&D Developers o MDM Development Group”, dice el sitio oficial.

Otro indicador de la presencia creciente de intereses argentinos en Florida son los abogados. El consulado menciona a varios estudios jurídicos (Allende & Brea; Steel, Hector & Davis; Baker & Mackenzie) que han abierto en Miami representaciones de sus bufetes porteños.

¿Qué uso dan los extranjeros a las residencias que compran, teniendo en cuenta que los sistemas de visa y migraciones no permiten permanecer en Estados Unidos más allá de los tres meses por año? Según el informe de la cámara inmobiliaria Florida Realtors, la mayoría de los compradores en el último año (35%) se proponía utilizarlas para “vacaciones de la familia y amigos”. Un 26% planeaba usarlas para renta y un 22% contemplaba un uso combinado (vacaciones y renta).

Un hallazgo del último relevamiento que los inmobiliarios de Florida hicieron de sus clientes internacionales es que el 80% considera, sin distinción de procedencia, que las propiedades en Estados Unidos son más baratas que en su propio país.

Comparación a la que los expertos le ponen paños fríos. “Es una comparación difícil, ya que hay sustanciales diferencias entre las expectativas en EE.UU. y el extranjero”, dijo Florida Realtors. “Por ejemplo, una comparación entre opciones de viviendas entre Buenos Aires, Avignon, Henley-on-Thames y Nueva Delhi muestra vastas diferencias de estilo de vida y preferencias. No obstante, cuando se los mide en términos de amenities físicas y construcción, las opciones en EE.UU. aparecen como significativamente menos caras que propiedades extranjeras físicamente comparables”.