AFIP regula un negocio de evasión millonario, el Alquiler de Propiedades

Para muchos personas, la regulación del alquiler de propiedades es algo que AFIP debería haber regulado hace décadas, por lo millones de pesos al mes que se mueven en negro, y evadiendo todo tipo de situación regulada impositivamente. El tiempo de implementación, y llegar a regular todos los alquileres los vemos poco probable, pero es un inicio en el tema. Mejor ahora que nunca. Y que AFIP recaude, con los que más tienen, ya que en un país donde más de 50% de las personas alquilan, el otro 50% evade miles de pesos anuales con alquileres en negro. Se espera que ARBA y cada institución de fiscalización a lo largo y a lo ancho del país tome las mismas medidas, tan sólo con ver los alquileres de propiedades en Countrys y Barrio Cerrados, donde hay miles de propiedades que se ofrecen por $50.000 pesos o más por una quincena de Enero, ni hablar en la Costa Atlántica.

Vence el plazo para declarar alquileres superiores a 8.000 pesos. El 28 de febrero expira el tiempo para inscribir las locaciones urbanas en el régimen de operaciones inmobiliarias de la AFIP. La medida rige desde el inicio de 2015 pero se otorgó un bimestre para la inscripción de los contratos anteriores al 1 de enero último en vigencia.

La obligación de inscribir los alquileres de inmuebles urbanos en el régimen de información de operaciones inmobiliarias de la AFIP entró finalmente en vigencia este año. Se venía postergando desde 2010 y sólo se aplicaba en el ámbito rural. El límite económico es bajo: los propietarios deberán anotar todos los contratos de locación por los que perciban, individualmente o en conjunto, $ 8000 por mes.

El plazo para la presentación de la información referida a contratos por inmuebles urbanos y que fueron celebrados con anterioridad al 1º de enero pasado es el próximo 28 de febrero.

El inquilino también tiene obligaciones que cumplir a través de la página de internet de AFIP en el momento de efectuar el pago del alquiler, ya que deberán verificar el cumplimiento por parte del propietario del inmueble en este régimen de información y retener el Impuesto a las Ganancias.

La AFIP creó en 2010 un “Registro de Operaciones Inmobiliarias” (ROI) al cual deben inscribirse, entre otros, los locadores de bienes inmuebles (incluidos los efectuados bajo la modalidad de leasing), así como las sublocaciones y subarriendos, cuando las rentas brutas devengadas en su conjunto sumen un monto igual o superior a los $ 8000 mensuales (sin IVA).

También se encuentran alcanzadas las cesiones de derechos y/o contratos que impliquen derechos de uso a título oneroso sobre estos inmuebles, siempre que superen la renta bruta de los $ 8000 por mes.

El propietario deberá cumplir con el régimen de información, brindando todos los datos del contrato de alquiler (datos del inmueble, de los contratantes, fecha de celebración, de inicio y de finalización, monto pactado, frecuencia del pago, etc.), ingresando con clave fiscal al servicio denominado “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, opción “Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles”. Una vez ingresada la información, el sistema emitirá una constancia con un código verificador, la cual deberá ser entregada al inquilino.

La obligación de informar deberá cumplirse el día 26 del mes inmediato siguiente a aquel en que se celebre el contrato. Las modificaciones deberán informarse hasta el último día hábil del mes inmediato siguiente a aquel en que se produzcan. Si no se registraron contratos, deberá presentarse igualmente “sin movimiento”.

A su vez, el responsable deberá presentar una declaración jurada anual que contendrá la totalidad de la información suministrada a lo largo del año. La misma deberá presentarse el día 26 de marzo del año calendario inmediato posterior a aquel al que corresponda la información.

Cuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el valor de cotización tipo comprador del Banco Nación, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al cierre del contrato que debe ser inscripto en el ROI.

En caso de sociedad conyugal, debe inscribirse el cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.

Los alquileres urbanos incluyen a los espacios fijos sobre inmuebles (carteles, antenas, etc.) celebrados por cuenta propia o con la intervención de intermediarios.

Se excluyen las locaciones y prestaciones que sean efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamiento.

Los intermediarios que cobran una comisión también deben inscribirse en el ROI.

Retención de Ganancias
Al momento de realizar el pago al locador, el locatario obligado a actuar como agente de retención deberá verificar la autenticidad de la constancia de cumplimiento recibida del locador, ingresando al servicio “Información de Contratos de Inmuebles” del “Administrador de Relaciones”. El sistema requerirá el ingreso del CUIT, CUIL o CDI del obligado como agente de información y el código verificador de la constancia. El importe a retener en concepto de Impuesto a las Ganancias se determinará de la siguiente manera:

  • Si los datos informados por el locador son correctos, el locatario deberá aplicar la alícuota del 6% sobre el importe que exceda el mínimo de $ 1.200.
  • En el caso de que el locador no entregue la constancia, o sus datos no coinciden con los informados en la página de AFIP, aplicará la alícuota del 28% (alícuota máxima) sin considerar el monto no sujeto a retención.

Si el propietario no informó el contrato, además será pasible de las sanciones formales previstas por la AFIP. Los inquilinos quedan sujetos por su parte a las sanciones generales para la obligación de retener impuestos de la Ley de Procedimientos. En los casos en que los propietarios sean monotributistas no se hacen retenciones.

Desde 2011 la obligación de informar las locaciones y/o cesiones de inmuebles rurales ya estaba vigente, en los casos en que el arrendador posee campos en alquiler que superen las 30 hectáreas, incluyendo los contratos de aparcerías rurales y los contratos accidentales de explotación agropecuaria.

Asimismo, tienen que informarse las operaciones de los emprendimientos inmobiliarios realizadas sin la intervención de intermediarios, cuando se efectúan más de tres operaciones durante el ano fiscal o si el monto involucrado supera los $ 300.000.

La cesión de derechos reales sobre inmuebles sea a título oneroso o gratuitos también debe ser inscripta en el ROI.

http://www.afip.gov.ar/genericos/guiaDeTramites/guia/documentos/locadoresDeInmuebles.pdf

Retención de Ganancias

“Al momento de realizar el pago al locador, el locatario obligado a actuar como agente de retención deberá verificar la autenticidad de la constancia de cumplimiento recibida del locador, ingresando al servicio Información de Contratos de Inmuebles del “Administrador de Relaciones”, indica el análisis de El Cronista.

El sistema requerirá el ingreso del CUIT, CUIL o CDI del obligado como agente de información y el código verificador de la constancia. El importe a retener en concepto de Impuesto a las Ganancias se determinará de la siguiente manera:

  • Si los datos informados por el locador son correctos, el locatario deberá aplicar la alícuota del 6% sobre el importe que exceda el mínimo de 1.200 pesos.
  • En el caso de que el locador no entregue la constancia, o sus datos no coinciden con los informados en la página de AFIP, aplicará la alícuota del 28% (alícuota máxima) sin considerar el monto no sujeto a retención.

  • Si el propietario no informó el contrato, además será pasible de las sanciones formales previstas por la AFIP. Los inquilinos quedan sujetos por su parte a las sanciones generales para la obligación de retener impuestos de la Ley de Procedimientos. En los casos en que los propietarios sean monotributistas no se hacen retenciones.

    También se aclara que “deben informarse las operaciones de los emprendimientos inmobiliarios realizadas sin la intervención de intermediarios, cuando se efectúan más de tres operaciones durante el año fiscal o si el monto involucrado supera los 300.000 pesos”.